三四线楼市要挺不住了_房产快销模式力挽狂澜

随着人口红利逐步衰退，中国GDP增速由“高速”转变为“中高速”，中国经济已经越过历史拐点，房价上涨也逐渐出现差异化趋势，在这一社会背景下，三四线楼市必然竞争加剧，开发商和代理商必须改变营销模式，才能在竞争中胜出。

三四线房价持续上涨乏力，开发商面临巨大竞争压力
随着中国进入万元美金社会，房地产市场逐渐由卖方市场变为买方市场，在这一大背景下，地产开发商想要轻轻松松把房子卖出去，已经变得越来越困难了。

楼市政策调整，房价收入比2011年后逐步下滑。根据全国50个典型城市数据，自从2010年发布一系列组合调控政策以来，房价上涨得到了有效抑制，直至2015年国家放松调控，房价收入比快速反弹，2017年到达高点，随后房价收入比再次伴随宏观调控政策下跌，但近年来楼市多强调平稳调控，房价收入（如下图）比下降幅度相对较为平稳。

2010-2019年一二三四线城市房价收入比趋势图
我国楼市经过多年急速发展，城市化率稳步提升，三四线楼市空置率较高。根据相关调查报告，我国一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%。参照国际标准，商品房空置率的合理区间为5%-10%，危险区间为10%-20%，我国三四线城市空置率已达到了严重积压的警戒线，三四线楼市透支市场需求的情况较为严重。

三四线城市人口流出严重，开发商面临库存压力
房产价格无非由两个因素决定，一个是市场供给，一个是市场需求。改革开放初期我国大部分人口都是农村入户，城市住房需求缺口巨大，因此楼市才能持续多年快速上涨。但是，随着城市化率快速提升，我国已基本完成了人口从乡村到城市的迁移，现在人们普遍向往大都市，三四线城市人口持续流入一二线大城市，三四线楼市市场需求相对乏力。

数据显示，1982-2017年，一二线城市人口年均增速高，人口净流入多；2001-2010年、2011-2017年三线城市人口年均增速分别为0.50%、0.44%，基本持平于全国0.57%、0.52%的人口增速；四线城市人口年均增速均为0.14%、0.38%，明显低于全国平均水平，人口流出严重。

不仅如此，为了争夺人才，一二线城市近年来陆续完善了人才落户机制，为了吸引更多人口流入，三四线城市基础设施相对落后，房地产市场原生需求被稀释更加严重。因此，面对如此更加困难的局面，三四线城市开发商必须改变营销模式，寻求新的突破。

北京装库“买房送装修大礼包“，助力三四线城市开发商快速去化
面对市场环境变化，开发商在三四线城市战略布局，不仅需做好长周期准备，在相对低迷的市场环境下，保持资金链的安全；同时，传统营销模式逐渐失效，开发商更需要改变营销模式，才能快速去化库存，实现楼盘快速回款。

2020年，北京装库“买房送装修大礼包“模式脱颖而出，可以很好地帮助楼盘快速去化。消费者买房时多交1-2万，即可获得价值8-15万全屋家居，礼包包含全屋家具、全屋家电、全屋主材，买房装修一步到位，强烈刺激消费者购房动力。通过装库的快销模式，楼盘价值提升了，销售爆点也有了，消费者拿到实实在在的优惠，楼盘销售自然就快了，开发商快销回款不成问题。

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