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粤港澳大湾区概念自提出以来，受到中央和地方的持续推动，从初的探索思考珠三角区域合作新模式，而后提出大珠三角和泛珠三角战略、珠江-西江经济带等发展战略，到现在又着眼于国家“一带一路”战略提出共建粤港澳大湾区，层层递进，特别是港澳两个特别行政区的加入让原本的广东省内战略升级为国家规划下的三地跨制度合作。7月1日上午,《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》在香港签署,按照协议，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，打造国际一流湾区和城市群。
一，起点：为什么国家在这个时点上提出粤港澳大湾区规划?
粤港澳大湾区建设快速从理论设想进入实际规划和布局阶段，从国家层面看，基于四个方面的考量：
，在全球化下半场竞争中，中国需要全新的开放平台。中国入世之后，通过大规模“引进来”，参与全球价值链分工，成为全球化的大受益者。目前中间品、知识、技术、资本、人员、服务等在全球范围内的流动和优化组合，对市场规则的一致性以及国际标准的兼容性提出了更高要求。
第二，中国经济转型迫切需要创新型发展模式。随着技术模仿空间缩小和改革红利逐渐减弱，近年来中国全要素生产率增速持续下降，亟需探索通过科技创新、产业升级，向国际价值链高端攀升，培育新经济动能。同时也有利于形成北有京津冀一体化、中有长江经济带、南有粤港澳大湾区的区域经济发展新格局，为打造中国经济升级版提供有力支撑。
第三，湾区经济形态已经成为全球经济重要增长极与技术变革领头羊，纽约、旧金山、东京三大湾区通过其开放的经济结构、的资源配置能力、强大的集聚外溢功能、发达的国际交往网络，在经济、人口、科技、产业等领域都体现出了无可比拟的聚集优势。
第四，近年来香港经济增长放缓，贫富差距拉大、阶层流动性趋弱等社会问题有所加剧，影响到香港社会稳定和人心回归的大局，亟需探索如何将香港自由经济和法治社会的制度优势转化为竞争优势，促进“一国两制”的成功实践。
二，痛点：粤港澳大湾区的大挑战在“融合”
全球湾区经济大多具有四大特征，高度开放、创新引领、区域融合、宜居宜业。高度开放，湾区海运发达，港口城市成为交通枢纽与对外开放的门户，国际投资、贸易便利，经济开放性较强。同时湾区吸引大量外来人口，形成开发包容的移民文化。创新引领，由于湾区经济的高度开放，更容易汇集全球资金、人才与信息，催生创新成果，推动新产业衍生与集聚，成为湾区经济发展的根本动力。区域融合，湾区核心城市与周边城市形成良好的职能分工协作，各城市在高端服务、教育科研、生产制造、生态旅游上各具特色，要素流动畅通。宜居宜业，湾区城市大多自然环境优美，依山临海适宜居住，环境优势加上文化氛围开放，易于吸引投资和新兴产业发展。
粤港澳大湾区包括广州、深圳、珠海、东莞、惠州、中山、佛山、肇庆和江门等九个内地城市，以及港、澳两个特别行政区，从经济体量和发展条件上看，已经具备成为国际一流湾区和城市群的物质基础。
粤港澳湾区与全球三大湾区对比
经济实力雄厚。是中国重要的经济区之一，目前经济规模达到1.3万亿美元，介于韩国和俄罗斯之间，相当于世界第十二大经济体的规模，对外贸易总额、利用外资总额等重要经济指标已和国际三大湾区处于同一行列。
区位优势明显。拥有世界上大的海港群、空港群以及高速、轨道系统等快速交通网络，有泛珠三角区域作为粤港澳大湾区的重要腹地，是世界物流量大区域。
创新能力突出。高新技术企业总数超过1.89万家，居全国位，PCT国际专利申请量占全国56%，深圳市R&D比重超过4%，有华为、腾讯等创新企业。
国际化水平领先。是中国国际化水平高和全球投资活跃区域之一。香港是国际金融、贸易和航运中心，澳门正在建设世界旅游休闲中心和中国与葡语系国家商贸合作服务平台。
合作基础扎实。一国两制、CEPA、粤港和粤澳合作机制已运行多年，目前香港与内地之间每天有近70万人次跨境往来，世界上没有两个城市之间如深港一样，跨境往来成为工作生活的常态。粤港澳大湾区11城区位分工明确，特色明显，优势互补。
但是，粤港澳大湾区“一个国家、两种制度、三个关税区、四个核心城市”的格局，是其大的特点，同时也是大的难点和痛点所在。粤港澳三地属于不同关税区域，由于经济制度、法律体系和行政体系的差异，各类要素难以实现完全自由流动，一些领域还存在不同程度的同质化竞争和资源错配现象，湾区城市群之间资源整合相对不足，发展协同效应尚未充分显现，长期存在“龙头之争”。在一国两制条件下，让湾区城市形成“融合”发展态势，破除行政和制度壁垒，让要素顺畅流动，资源优化配置，形成有机整体以提升效率、释放更强功能，是粤港澳大湾区发展面临的大挑战。
三，奇点：粤港澳大湾区的定 位与发展之“变”
从上个世纪以来的历史上看，每一次世界经济格局大调整都会产生一个湾区。一战到二战期间，纽约湾依靠大西洋贸易通道成为个湾区;二战后，旧金山湾依靠太平洋贸易通道成为第二个湾区;20世纪60-90年代，亚洲制造业崛起，东京湾凭借科技制造实力成为第三个湾区。
美国未来学家雷蒙德 库兹韦尔在《The Singularity Is Near》中提出“奇点理论”，分析人类技术的进步和文明的演化，并描述了一个向人工超级智能跃进临界点。改革开放以来，珠三角依托港澳实现经济腾飞，这次粤港澳大湾区城市群规划是否会成为第四个世界一流湾区的发展“奇点”，大湾区的未来又将如何“变”?
粤港澳大湾区的未来走向，必须要从其国家意义与历史使命出发来定 位。其一，要成为“一带一路”战略支撑区域。探索构建高标准贸易投资规则，建立与国际接轨的开放型经济新体制，为一带一路、双向开放和参与全球治理提供支撑。其二，要培育具有竞争力的创新中心。要强化全球资源配置能力，成为新经济发展策源地，为全国推进供给侧结构性改革提供支撑。其三，要成为促进港澳长期繁荣稳定的重要保障。探索“一国两制”框架下区域合作新机制，充分发挥港澳独特优势，促进内地与港澳深度合作，拓展港澳发展新空间。第四，打造城市群与经济增长重要引擎。对标以纽约、伦敦、东京为中心的城市群，探索新型城镇化机制，带动区域协同发展，成为全球区域竞争的重要支点。
粤港澳大湾区的变化，首先是空间之“变”，随着港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥等跨珠江通道的完成，以及“一小时城轨交通圈”的建设，珠江东西两岸流动更加畅顺，城市群“通勤圈”更加清晰，二三级城市将获得更多的发展机会。其次是创新之“变”，从以科技转化和成果应用为主，向源头创新攀升，更加注重大科学装置、基础研发设施和国际创新资源的引入，“广-深-港”创新轴线强化，并形成联通港澳的创新生态网络。第三是产业之“变”，产业结构进一步高级化，高端服务比重将继续上升，科技金融、贸易、航运等优势领域的国际影响力进一步增强，数字经济、生命科学、航空航天、新能源等战略性新兴产业规模持续扩大。第四是贸易之“变”，从基于出口的世界生产中心，向进出口、服务贸易并重的生产和消费中心转变。
1、搞活土地市场。
30多年来市场经济运作的结果是，珠三角城市建设用地资源十分紧张。房地产市场的兴旺，需要政府在土地供应、土地价格、土地与产业、城市发展的结合上作出新的文章。遗憾的是，多年来，广东地区在土地市场上的探索与创新远远不够。未来，需要搞好产业用地的供应、农村集体建设用地流转、三旧改造的深入发展等等。只有在土地市场上有预谋，有行动，广东的房地产市场才能持续性发展。
2、保住高端市场。
广东房地产市场的活力，很大程度上要依赖改善型需求，特别是高端物业市场的需求。以广州为例，户均144平方米以上大户型只占广州存量住宅的10%左右，广州人对高端物业的需求十分旺盛。但目前“五限”措施，制约了高端物业的需求。珠三角地区，当前有必要适度开放独立别墅等高端物业的开发，同时给予外地进入者购房资格。
3、划分普通商品住宅与非普通商品住宅界线，打破“房价控制”束缚。
广州、深圳作为一线城市，房价问题深受瞩目，“房价控制”在2013年成为地方政府工作指标，造成了“五限”等超常规超市场政策的出台。
未来，要打破这一“房价控制”束缚。地方政府有必要调整思路，改变结构。
（1）划分普通商品住宅与非普通商品住宅的标准。可以界定户型面积在144平方米以下的为普通商品住宅，户型面积在144平方米以下的为非普通商品住宅。政府“限购”普通住宅，全面放开“非普通住宅”。
（2）控制结构。合理调控普通住宅与非普通住宅的比例。普通住宅与非普通住宅之比为3：1，我认为是一个合理比例。
（3）采取差异化的税费政策。例如，契税方面，原来是非普通3%，普通的1.5%，未来可调整为1%与5%等等，可以起到调节与带动的作用。
4、适度开放异地购房市场。
充分利用“广佛肇同城”、“珠中江同城”、“莞惠深同城”概念，引入购房资格共享，甚至珠三角9市购房资格共享，在短期内，将促进房地产市场成交。
5、开放户籍。
类似中山、珠海、肇庆、惠州这样的珠三角中小城市，吸引外地购房者的有力工具是开放户籍。要打破以往由面积决定入户的旧政策，未来可用购房总额作为指标，适度提高门槛，保证引入人员的基本素质与能力。
6、特殊人才购房策略。
充分利用当前国家和地方鼓励的人才策略，给予政府补贴的办法，让广东在这一轮房地产市场波动中，又卖出房子，又吸引更多的专业人才。
7、适度松绑限购。
大广州、大佛山的房地产市场，存在很大的差异性，广州的南沙、增城、从化、萝岗，正需要快速发展，有必要松绑限购。
佛山的高明、三水、顺德等地方，是以本地刚需为主的市场，市场容量有限，动力不足，放开限购，时机已到。
8、政府进行税费减免或税费让步。
当前房地产市场，在开发环节，税费在房价中占比巨大，在交易环节，税费繁复沉重。政府要长期搞活房地产市场，必须在税费上作出让步。
本人来自广东潮汕，进入房地产工作多年，对广东地区地产市场非常熟悉，专业解决客户投资自住各种烦恼！
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