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如今产业地产行业受到各路资本热捧，但你要是将它视作一马平川、一本万利的赢利捷径就大错特错了。产业地产当中的复杂性和潜藏的风险，恐怕了你的预判与控制。
产业园区：环环相扣的百步穿杨
做产业园区，就像百步穿杨一样，有选址、定 位、招商、服务等这一个个环，每个环都不能射偏，这是高敏感度的，你必须环环相扣不能失误。
选址是环，选址对了，就有客户，就怎么做怎么有，选址错了，环就打没了，那就无解了。
定 位是第二环。专业人士明确告诉大家，没有哪个园区死得是因为定 位太低了，都是死在高定 位上面。很多产业地产商都吃过这种亏。拿地一看很好，有自己特别乐观的，也有政府逼你的，还有政府跟你一互动，自己本来就偏热，政府也偏热，两个在一起更热，这个园区就活不太长了。
剩下的环节包括产品配置、开发节奏、建设周期、招商服务、运营管理等等，这些都是后端因素，前面两环才是前端。前端做好了，怎么搞怎么有，前端做差了，后端就颤颤悠悠、七上八下的。
总的来说，产业园区失败失败无外乎这五大原因：
1、定 位有误。
如果一个产业园区不符合市场，不符合客户需求，定 位有误这就会导致整个园区发展的方向有误，终导致园区的失败。做产业园区一定要有个清晰的园区定 位，做大量的调研，把客户摸清楚，以此为前提明确目标客户，这个过程肯定是要花大力气，也是在所难免的。
2、招商孱弱。
产业园区的招商能力不行，再加上没有系统全面的管理，也是失败的重要原因。招商是整个产业园区的重中之重，没有稳定的入驻企业，没有大型的高新企业，就不能产生园区的良性循环。只有吸引到大企业、高新企业，园区才有可能集聚大量企业，才能保证园区的正常运行。
3、定价脱节。
定价的背后，是单价、成本、利润率、面积等等的控制。定价面积段的划分，乘数的划分，背后就是总价，意味着在这个城市里面跟你总价匹配的客户群有所少?假设一栋楼租金一年500万，那么这个城市里有几个企业家能拿出500万来租赁?定价过低，没有利润;定价过高，客户望而却步不敢入驻，这就是一个平衡的问题。所以在做预算的时候就要打好基础，设定好一个合理的价格，既能吸引大量企业和用户入驻，又能保证自己有所盈利。
4、产品错配。
适合办公的地方去做生产，适合做生产的地方去做办公，后者却只有死路一条。因为生产的可以转化为办公，办公的能转化为生产吗?基本不行。办公场所没有生产场地所需要的设施设备，大小布局也不一定合适。所以一旦产品错配，就会造成很大的损失，企业在考察园区时就会发现问题放弃入驻。另外一点，定 位高端产品的园区，去化周期很长，成本过高，财务成本、管理成本都耗着，要是再加上开发量大就会使整个回本战线拉长，时间一长，企业的现金流和资金链就会出现问题。
5、服务不行。
企业入驻，看中的不止是园区的选址、产业布局、企业大小和数量，配套设施完不完善，工作环境舒不舒适，物业服务是否到位等等小因素也影响着企业选择是否入驻。有些园区物业管理不严，闲杂人等可以随意出入，很有可能对企业造成财产损失。
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