经略中国产业研习社分享产业园区发展的九大问题

　　产业园区作为区域经济发展的推动力，具有复杂的两面属性——宏观性和微观性。宏观性是指园区作为产业相关企业的聚集载体;而微观性是指其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营。产业园区发展越快，暴露的问题也越多，尽管当下产业地产行业受到各路资本热捧，一路跃进到产业园区4.0时代，但依旧遮掩不了部分园区1.0时代的不足。

　　一、产业定 位不明晰且同质化严重

　　产业园区发展迅速不仅是房企主动选择转型的结果，这也与当前经济形势及发展政策紧密相关。然而产业园区开发商大多看中产业地产的巨大市场潜力，优质的产业地产产品市场上供应却几乎是空白，但一旦踏入这个领域，却让人感觉到进退两难，面临着竞争大企业入驻难的压力。

　　由于前期国内产业地产已经经历过一轮高速发展，目前全国园区存量很大，同质化竞争压力大，企业在选择产业园区时，还需要考虑到当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量。目前产业园区正面临两大问题：供给过剩，园区招商难;同质化严重，竞争陷入“价格战”。

　　二、固守房地产传统思维

　　产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高;传统地产是小客户，大客群，利润率高，资金周转快，所以传统地产和产业地产的开发运营是两种思维。现在产业园在全国遍地开花，但很多仍然固守房地产开发的思维，而且对产业园存在误区，所以才会出现那么多产业空城。

　　产业园区建设，一定要产城融合，结合城市的主导产业、特色产业和战略性新兴产业，充分服务于政府的经济社会建设。其次，要具有整合思维。做产业园区注重集聚效应，园区做众创空间应充分统筹和整合政府资源和社会资源。

　　三、“产城分离”和“圈地思维”现象普遍

　　在很多园区，“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头，园区被传统的、高耗能、高污染的产业所占据;而有的园区因为招商失败，所谓的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”。

　　当前以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区，在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”这两个突出的问题。开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，但同时也有越来越多的空城诞生，更有大量土地荒废，后地方债务高筑。由于产业园区建设没有做到配套先行，缺乏产业和生活配套，导致产业和城市融合度很低，产业园区发展缺乏后劲。

　　四、园区产业链条未形成闭环

　　产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，因此无法形成产业集聚效应。不同产业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的，不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势;不同产业又需要不同的产业配套，这种配套很难完全匹配，也不是短期之内就能完成，完成后又很难在不同地块中复制。

　　五、政策依赖严重而忽略内展

　　产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜，在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资有利的说辞。于是造成了重外部优惠政策，轻内生动力培育这样的一种现象。园区能够以优惠政策，包括土地价格优惠、税收优惠来吸引企业入驻，但是对于入驻企业内生动力的培育，园区所花精力较少。

　　因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，所以对于行业来说属于系统性风险，众所周知，系统性风险所带来的经济损失具有不可性，此诚生死存亡之利害，不得不高度提防。

　　六、未形成特色的竞争优势

　　功能分区无法突显功能，综合配套过于机械，产品缺少使用价值，园区缺少产业氛围，难以做到与市场严丝合缝的对接。目前，多数产业园区产业依然保留了产业园的部分开发模式，在功能分区、综合配套以及产品结构上，缺少了更多的市场亮点，无法形成独特的市场吸引力，从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。这其实也就是造成同质化现象严重的原因之一。

　　七、重硬件建设而轻软实力打造

　　重硬件建设，轻软实力打造是很多产业园区的通病。产业园区普遍过于重视基础设施，而忽略服务、品牌等软实力的建设。目前很多地方大建科技新城，智慧城市概念等等，但园区必须要回归到对于目标产业的吸引力上去考虑，注重对客户的配套软件的打造。园区除了针对不同客户的生产和生活需求来提供基础设施之外，还应满足客户对休闲娱乐，健康的追求，还能给企业带来较高价值的金融、税收、人才服务等等。

　　八、缺乏定 位和计划盲目招商

　　企业的搬迁或扩大并非儿戏，如果企业不愿意搬走，无论采取什么攻势也是徒劳，即便是企业想走，那也需要很长时间的准备、思考、选择。所以这就注定产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。

　　越来越多投资商和政府发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的产业园区招商策略。没有一个明确的定 位、招商做起来就会很艰难。根据产业园区的特性，结合市场竞争情况，来对产业做一个差异化的定 位，通过定 位打造一个市场上的全新具有很强竞争能力，且为客户所喜欢的产业园区。

　　九、缺乏成熟的商业模式

　　任何一种产业都得有自己的盈利模式，产业园区也概莫能外，如何创新商业模式，并探索新的盈利模式，来适应新的经济环境，成为摆在众多产业地产商面前的大问题。很多园区仅仅依托厂房销售为主要盈利模式，园区后期的持续收益就会存在一定的限制。园区发展的自我造血功能差，就会影响园区未来的长远发展。

　　现代化的园区是个功能复合的综合体，涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼，还有住宅、商业、商务等多种物业类型，因此，如何平衡这些物业之间的关系，从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。

　　经略中国产业研习社是由一批国际与国内区域经济、产业经济、战略新兴产业、新经济等领域专家和深耕一线实体产业、产业投资、产业新城/科技园投资开发运营及高新区/经开区管委会主任等老炮职业手聚集联合发起成立的一个实操型产业创新研究及运营机构。想要了解产业园区规划、农业产业园等信息，欢迎联系我们：13718705060!