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第60期 房产的改扩建支出是计入房产原值还是一次性税前扣除
作者：胡俊坤 来源：中财讯集团
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房产的改扩建支出是计入房产原值还是一次性税前扣除？
【本节提示】房产使用一段时间后，出于某些需要进行必须的改建、扩建，乃是很正常的事情。那么，房产改扩建支出该如何进行所得税处理呢？是一次扣除还是作为房产原值通过折旧进行扣除呢？对此问题有必要加以讨论与分析。
【业务描述】
2013年A公司购入办公楼，购入价18000万元。2018年，公司对房产进行改扩建，其中包括：调整了房屋结构，增加了企业系统网络，升级了安全监控网络等。改扩建支出约8000万元。那么对于该项支出该如何进行企业所得税处理呢？
企业财务人员认为，该项支出不满足企业所得税所规定的大修理支出条件，因为相关支出并未超出房产原值的50%，因而根本不需要增加房产原值。但相关支出金额毕竟较大，一次性扣除似乎也不合情理，因而，相关支出应当确认为长期待摊费用，在不短于三年内进行摊销扣除。
不过，对此观点，企业也并不非常确定，因而向笔者咨询。
【政策分析】
《企业所得税法》第十三条规定：固定资产的大修理支出应作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。《企业所得税法实施条例》第六十九条进一步明细，上述固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
对照上述规定，企业财务人员的看法似乎还非常的合理。果真如此吗？我们说根本不是。因为《企业所得税法实施条例》第五十七条明确规定：企业所得税法上所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
另外《企业会计准则第4号——固定资产》第三条也明确：“固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产： （一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。”
很显然，无论是从会计准则还是从企业所得税法的角度分析，企业发生的相关房产改扩建支出都已经满足了固定资产的确认条件，必须无条件确认为固定资产――房产。
事实上，《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第四条也补充规定：“企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的……如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。”
【分析结论】
因此，房屋等固定资产的改扩建支出，在企业所得税上并不适用有关固定资产大修理支出的税收处理规定，而应当根据固定资产的概念以及总局有关房产建筑物改扩建支出的税务处理规定进行处理。具体本案中，公司相关的改扩建支出应当全额计入到房产原值，然后在房产的尚可使用年限内进行折旧并在企业所得税前扣除。
【下节提示】共同进项如何在免税、简易征收及一般征收项目间分摊？
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