遇到一房二卖怎么处理

买房对于购房者来说是人生大事，但是在买房过程中却存在各种各样的陷阱，一房二卖就是常见的陷阱之一，也是是恶劣的情况之一。那么遇到一房二卖应该怎么处理呢?

一房二卖

什么是一房二卖、一房数卖?

二次销售也就是通常我们所说“一房数卖”,当标的物相同的数个买卖合同均为有效的情况下，根据债权平等的原则，各受让人均可要求继续履行合同。但鉴于标的物的特定性，谁能够依据合同终取得标的物所有权，应区分不同情形加以判定。

对于“一房数卖”合同履行过程中权利顺位的保护，其基本原则是维护市场交易的安全和秩序，保护善意购房者的合法权利。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(以下简称《民事纪要》)第十五条规定。

审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

遇到一房二卖、一房数卖该怎么办?

《民事纪要》的规定仍显原则，不能直接适用本文所讨论的情形，经过笔者查询案例，对于此种情形存在两种观点：

一种观点主张应保护后手买家即第三人已经实际占有、装修并使用了标的房屋的权益;另一种观点则主张不应机械化适用占有优于备案的履行规则，而应考量后手买家第三人在交易中是否具备善意。

种观点的理由如下：

一、合同目的不能实现

实践中，开发商为了自身利益并不会向买受人明确表示将不履行合同，但与第三人签订另行购房合同并向第三人交付房屋的行为，即表明不再履行向买受人交付房屋的义务，构成违约，属于默示毁约，直接导致买受人不能实现合同目的。

二、履行存在根本障碍

买受人想继续履行合同的存在根本障碍，标的房屋的现状是第三人进行了装修并入住，即使三方当事人均同意履行买受人、开发商之间的合同，开发商也不可能交付合同约定的原状房屋，而且装修后的房屋价值已经高于原状房屋。因此，买受人要求开发商交付符合购房合同约定的商品房已经成为不可能。

前文已述开发商与第三人签订的购房合同有效，但根据《商品房买卖合同解释》第七条的规定：

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

现实中买受人很难对开发商与第三人之间存在恶意串通的行为进行证明。

第二种观点的理由如下：

一、保护稳定交易秩序

买受人与开发商之间的房屋买卖合同在先，并且进行了网签与预告登记。根据《民法典》第二百二十一条的规定：

当事人签订买卖房屋的合同或者签订其他不动产物权的合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

这说明买受人的期待权因办理预告登记而具有物权化特征，同时，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应依法当予支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

二、第三人难以构成善意，交易违背常理和惯例

首先，第三人在房屋买卖中自身存在重大过失，从审慎审查而言，标的房屋已经进行了预告登记，第三人作为后手买家显然无法与开发商签署正式的房屋买卖合同，与常理不符。

其次，从交易流程看，在第三人未能如约按照正常商品房买卖流程办理网签备案，开发商仍将标的房屋交付给了第三人，第三人接受并装修入住，有违交易惯例。

后，在交易买卖中已经辨别到交易存在风险而不减损仍进行装修入住，虽与恶意串通的表征不同，但其权益显然缺少善意的要件，并且可以说是人为的扩大了交易的风险，故第三人针对标的房屋的装修并不能成为买受人主张权利的羁绊，作为后手受让人的第三人存在具有重大过失。

依据《民法典》第二百二十一条的规定：

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

可知预告登记失效是有前提条件的，买受人债权并未消灭并且无法正常履约的原因系开发商一房二卖的行为导致，开发商的不配合，也就使得买受人无法主动申请不动产登记变更。故应继续履行买受人与开发商签订的商品房买卖合同。

笔者赞同第二种观点，“一房数卖”合同履行中，将标的房屋实际交付使用的合同的履行优先于办理预告登记合同的前提需满易“善意”，因为法律只保护合法的权益，对于非善意的交易，不应予以保护，这是立法引导与保护的基本原则之一。

司法实践中，案情纷繁复杂，仅有少数案件法院可推理认定交易主体存在恶意串通毁损合法买受人权益的行为，而大部分案件很难通过有限的证据判断缔约双方是否存在恶意串通。

北京房产律师：买房乃人生一大事，不能仅凭开发商或者中介天花乱坠的介绍，在实际签订合同之前，买房前要仔细查看开发商提供的购房合同，看看是否有关于预告登记的约定，如果没有，可以向开发商提出，因为准物权效力是大于债权效力的即预告登记的保障力是强于网签备案的。