河南省许昌市核心区域403亩土地PPP开发项目

该项目位于河南省许昌市城乡一体化示范区（芙蓉湖CBD商业中心）核心位置。地块东临魏武大道（贯穿许昌城区南北的主干道）、南临隆昌路（规划）、西临学院路（在建许昌市水系连通样板工程—学院河湿地公园）。规划总面积403亩（分南北两块，面积分别为193.91亩和209.23亩），居住用地，容积率＜3.0，建筑密度＜20%，绿地率≥35%，限高80m。本项目共有六大投资优势
1、城市经济优势：2014年许昌市GDP全省排名第四，仅次于郑州、洛阳、南阳。项目南侧的许昌卷烟厂为河南省纳税名企业，许昌所有龙头产业均已入驻示范区，产业发展突飞猛进。经济优势代表了居民的购买力。
2、项目区域优势：示范区内路网等基础设施基本完善，道路总通车里程达115公里；项目临魏武大道和学院河，遥望芙蓉湖，2010年通车的魏武大道是贯穿许昌东部的南北主干道（宽80米，双向八车道），自项目地块沿魏武大道向北直通许昌县（60万人）和长葛市（距离15公里、75万人），其中许昌县和许昌市通过示范区已经实现两城一体化的融合。该区域内住宅项目的购房人群除了许昌中心城区居民外还可以有效辐射许昌县、长葛市两市的城乡人口。
3、地块自身优势：项目地块四面临路，芙蓉湖是许昌城区大的人工湖，同时也是许昌新区的中轴线中心，学院河是连通许昌城市南北的核心景观水系，连接着芙蓉湖和距地块南侧2000米的鹿鸣湖和市体育中心（规划），目前上述水系工程建设基本完工，2015年可实现蓄水。芙蓉湖是许昌的CBD，规划近20栋写字楼，目前已经开建了8栋，4栋已经封顶。项目所在版块交通便利、环境优美，未来配套逐一完善，是许昌宜居的区域。
4、项目价格优势：示范区整体住宅土地供应量小，土地价格相较老城区和东城区具有较大的优势。项目土地价格110万元/亩，低于许昌老城区土地的平均价格，
5、项目运作优势：采用土地融资收益权模式进行项目运作，资金投入小，供地快，还可获取土地出让产生的相应收益。
6、项目发展空间：许昌城区西南板块老城区发展受限，政府的城市发展思路就是北扩东移，许昌市城乡一体化示范区作为省级战略经济发展区域，许昌市政府高度重视该区域的发展，自2011年新区正式挂牌成立至今，从规划和基础设施投入以及产业项目的引进均重点往此区域倾斜，按照打造郑州市郑东新区的思路来打造一个新许昌。前期已经有序的完成土地储备、基础设施建设和重大项目的引进，现阶段将陆续通过商住开发开始居住人口的聚集，本次招商地块即为核心区域的首批大宗住宅用地的供应。未来该区域的人口和土地价格将有大幅的增长空间。项目运作模式
项目面积共403亩，用地指标已经取得，土地征收补偿尚未完成，故采用“土地开发融资权拍卖”（类似土地一级开发、PPP模式）的方式进行项目运作。
1、土地开发融资权拍卖的定义和具体内容：
土地开发融资权定义：中原电气谷管委会与投资人签订相关协议，投资人需支付上述投资款12865万元，协助管委会完成403亩土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资，管委会负责按相关程序完成约定403亩的土地收储工作后，依法组织国有建设用地使用权出让，投资人按约定分享403亩土地出让的增值收益作为投资回报。
该项目包含以下具体内容：
（1）隆昌路绿化亮化工程建设投资：隆昌路（魏武大道至学院路段）500-600米道路绿化亮化工程及隆昌路跨学院河桥梁工程，其中绿化亮化工程概算400万元，隆昌路跨学院河桥梁工程概算600万元。工程总投资概算1000万元（工程代建）。
（2）土地整理投资：项目片区内403亩土地收储、平整费用投资，土地整理总投资约11865万元（现金支付）。
（3）投资回报：根据403亩国有建设用地出让的结果获取投资回报。
2、投资总额：项目总投资额为12865万元，其中现金部分11865万元，工程代建投资1000万元。
  3、可出让土地：该项目整理后可出让净地面积约403亩（分南北两宗出让，面积分别为193.91亩和209.23亩），居住用地，容积率＜3.0，建筑密度＜20%，绿地率≥35%，限高80m。
4、土地开发融资权价款：开发权拍卖参考价为44330万元（折合毛地单价110万元/亩）。该价格为403亩土地出让成交价的溢价分成的基数，投资人在净地出让前实际仅需投资12865万元。
5、付款方式：投资人竞得土地开发融资权后，十日内付至5000万元， 5个月内付至11865万元（根据政府土地征收进度分批支付）。工程投资1000万元以“代建制”方式完成，投资人垫付前期投资。
6、投资回报：投资人的投资回报=（403亩国有建设用地使用权出让成交价-土地开发融资权成交价）×70%。
7、土地供应：开发权竞得人付清全部征地补偿款（11865万元）后一个月内，约定区域内403亩土地即可出让（可分两次出让，于2016年12月31日前全部完成）。
8、投资人义务。作为投资人获取投资回报的要求，投资人必须参与403亩土地出让活动，并以不低于出让起始价的价格进行报价，以确保土地不流拍（即承担兜底拿地的义务）。