山西长治武乡钻井队及糠醛厂片区改造项目投资收益权项

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山西长治武乡钻井队及糠醛厂片区改造项目投资收益权项目
基本概况：
  武乡县位于太行山西麓、山西省东南部、长治市北端，资源丰富，交通便利，有中国五矿等世界500强企业入驻，是一座没有围墙的八路军文化主题公园，有全国一所全面反映八路军八年抗战史实的大型历史博物馆——八路军太行纪念馆、太行山精华所在雄奇壮丽的板山风光、风景秀太行龙湖、华北大的溶洞——太行龙洞等，强力度实施了八路军文化园、游击战体验园、大型实景剧《太行山》“两园一剧”等重点文化产业项目，先后荣获“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“中国绿色名县”、“国家生态文明先进县”等称号。
PIE分析
  城市规划：武乡县坚持“先规划、后建设，长远规划、逐步建设，综合规划、有序建设，精心规划、科学建设”的原则，通过着力构建由城镇体系规划、土地利用规划和产业规划引领的城乡一体、配套衔接的规划体系，使人口向城镇集中、工业向园区集中、土地向适度规模经营集中，不断引领武乡城镇化建设提质升级。依托独特的资源优势、区位优势和自然条件，充分考虑空间发展需求、远景发展控制要求、自然地理条件、生态环境保护、人口增长极限等要素，实现老城与新区公共服务设施建设共同发展。以马牧河、涅河、浊漳北源生态廊道为城市主要发展带，以串点方式连接“老城片区”、“新城片区”、“龙湖片区”三个城市片区的“一城两心、一带三区”空间结构和空间增长边界126.57平方公里，规划用地范围39.04平方公里，建设用地规模14.30平方公里，总人口规模12万人，以“服务于太原都市圈、上党城镇群及周边地区的休闲度假目的地、旅游服务基地和区域商贸物流中心”为职能定 位的大县城发展蓝图。
  人口： 全县总人口208213人，出生率4.56‰，人口自然增长率1.53‰；县城人口大约7万人，外来务工人员维持在2万人左右。
  工业、就业：武乡县着力发展工业、旅游产业，随着多数企业的入驻，可持续地提供就业岗位。
房地产：
  武乡新开楼盘不多，只有为数不多的保障性住房，商品房楼盘较少，且现有楼盘多为六层（低层），小区环境不佳，基本没有绿化及配建设施。但武乡商品房销售良好，县城楼盘售价均在3500元/㎡以上。
标的介绍
（1）武乡县钻井队及糠醛厂片区改造项目投资收益权项目，总投资2.87亿元（约185.04亩）。包括：
A、拟收储土地总面积约185.04亩。现状为国有建设用地和集体用地。项目涉及185.04亩土地的收储等费用需约4700万。
B、钻井队及糠醛厂片区内106699㎡还建安置房的工程建设共需资金2.4亿元，工程建设工期约2年。
1、标的位置
  项目位于县城西南部，和平四路、和平三路及学府街交汇处。
2、规划条件      
  容积率 2.22，建筑密度≤25.6%，绿地率≥30%，停车位600个，政府保留对规划条件进行调整的权利。
（2）项目投资收益权起拍价、付款周期及供地时间
1、武乡县钻井队及糠醛厂片区改造项目投资收益权起拍价为2.87亿元，竞买保证金2000万元，竞买准备金300万元。项目投资收益权拍卖成交后，保证金转为首期价款，一个月内另支付1300万，余款根据收储供热公司资产进行支付。
2、完成还建安置房工程建设的投资15%，供批次27.31亩；完成项目总投资的35%，供第二批次34.38亩；完成项目投资收益权价款并完成46699㎡还建安置房工程建设投资后，供第三批次39.31亩。
（3）SWOT分析
  优势与劣势：1、项目现金与工程配比为1:5.1，投资商资金压力小；2、县城商品楼盘较少，购买潜力大；3、项目临街面较多，交通便利；4、周边有武乡一中、武乡汽车站等，配套基本完善；5、地块较为分散，由四部分组成，不利于整体开发。
  机会与威胁：项目为武乡县重点工程，县委县政府高度重视，并成立了项目指挥部，简化行政审批程序，针对问题各职能部门之间可以相互协助；由于目前土地市场的萧条，现阶段投资存在一定的风险。
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