山西省太原市阳曲县国有建设用地出让

山西省太原市阳曲县国有建设用地出让
一、山西省太原市阳曲县城市概况
基本概况：
　　　阳曲县位于太原市北部，属于太原都市圈的北部门户节点。2005年山西省公布《山西省城镇化发展纲要》提出增强太原的城市集聚辐射功能、加快太原都市圈发展的任务，确立了太原市与晋中市榆次区“同城化”的发展目标，即建设大太原都市圈。山西省构建“一核 一圈 三群”为主体的城镇化格局，建设阳曲、清徐和修文三个以产业发展为主的组团，阳曲县迎来了自身的发展机遇期。阳曲县的工业化、城镇化将进一步提速，城镇建设亟待改善。
　　　阳曲县人民以农业为主，“十五”期间又引进建设了旭美薯业、汉波食品、名流配餐食品加工、顺天制药、阿牛乳业、小福星玉米油加工等一批农业龙头企业，建成了润丰园、维纳园、蒲丰园、宏明、六味斋等农业种植养殖示范园区。
　　　阳曲县投资环境日益改善，境内108国道、大运公路、原太高速公路、北同蒲铁路纵贯县境南北。目前，全县引进新上项目243个，投资在亿元以上的项目3个，引进千万元以上的项目31个，50万元以上千万元以下的项目173个，这些项目的引进和建设，将有力的推动全县经济和社会各项事业的全面发展。
　　　全县总面积2059平方公里，占太原市总面积的近三分之一，是太原市面积大的县区。全县辖4镇6乡，1个社区建设管理办公室、5个居民委员会、124个行政村、360个自然村。全县常住人口14.41万人，其中城镇人口3万人。
交通：
　　　阳曲县交通以公路为主，北同蒲线、大运路、原太高速路横贯全境，即将竣工通车的大西高铁途径阳曲县，并设有“阳曲站”。“十五”期间，投资2.71亿元，完成康西线、阳双线二级道路改建工程、阪寺山旅游路一期路基工程、城贾公路路面工程以及村村通油路工程。
经济：
  阳曲县目前有两个产业园区：阳曲县转型发展产业园区、太原工业新区（民营经济开发区）
  （1）阳曲县转型发展产业园区，于2012年7月份开工建设，已被列为太原市首批 “转型综改试验先导区科技创新园区”。园区规划面积59.7平方公里，设“一心、一轴、两带、八组团”，“一心”即综合配套服务中心；“一轴”为产业发展轴；“两带”为沿杨兴河、中社河形成两条滨河绿地景观带；“八组团”为食品加工区、仓储物流区、新型材料产业区、新型能源产业区、铝材加工区、装备制造区、创意产业区、综合配套服务区。园区一期占地10.4平方公里，完成投资7.9亿元，管委会办事大厅和21.4公里的园区道路已经建成，总部经济大楼正在建设中。园区交通便利，大运高速、太阳高速、108国道、314省道穿越园区，“三纵四横”路网环绕畅通。即将于2014年建成通车的阳兴快速路将进一步缩短与省城的时空距离。加之冶金、焦化、水泥、食品等产业布局初步形成，为产业链的延伸提供了可能，这些要素的有效聚合，将会迅速形成承载工业的巨大优势。
　　　截止目前，一批大项目相继落户园区、开工建设。太钢碳纤维一期主体已完工，预计10月底投产；太原东铝片区12个企业已落地，山西印刷产业片区、东山煤机、宝迪食品工业园已完成规划设计等前期准备，年内开工；碧桂园等6个项目已经签约，投资123亿元；国防科技产业园也已签约落户园区;蒙牛等9个项目正在深度对接，预计投资156亿元。“十二五”期末园区固定资产投资将突破300亿元，产值将突破500亿元。园区坚持“落地快、建设快、达效快”的目标，以一口进出、一站式受理、一条龙保障为标准，为企业提供优质、、快捷的服务。
  （2）太原工业新区（民营经济开发区）从2012年北上阳曲县，启动异地扩区建设太原工业新区，重点打造新型工业基地，2013年9月23日，太原市民营经济开发区管委会对外发布消息，太原工业新区位于阳曲县城东南部，占地43平方公里，基础设施建设项目已经全面铺开，部分项目即将竣工。新区建成后，将依托太原市工业产业基础和资源优势，力争把新区建成传统产业新型化示范基地和先进制造业基地。
PIE分析：其投资模型，即P-人口，I-基础设施投资，E-就业、产业发展。在城镇化过程中，为关键的是指标是人口持续进流入，三者缺一不可。
PIE模型来分析阳曲县：
  1、阳曲县作为太原北部门户的节点，处于太原产业链重点布局区域，随着阳曲县转型发展产业园区和太原工业新区（民营经济开发区）的建设和逐步发展，届时将会吸引大量的人持续进入阳曲县，刚性需求旺盛；且在城镇化的发展推动下，对住房的需求会越来越大。
  2、阳曲县在不断地进行基础设施投资。108国道、314省道拓宽改造和宏兴路、隆辉北路、一号、二号支路如期建成。城东新区双阳路一期、二期及下穿北同蒲铁路工程竣工通车。连接园区、新城与旧城的环形框架道路基本形成。并且阳兴大道的建成，将会更好地把阳曲和太原链接起来，到时阳曲到太原市中心仅需15分钟，届时，将会吸引更多地人去阳曲投资买房，推动阳曲房地产市场的发展；
  3、阳曲县2013年完成地区生产总值35.95亿元；规模以上工业增加值23.01亿元%；社会消费品零售额8.65亿元；财政总收入7.01亿元；公共财政预算收入4.46亿元%；固定资产投资35.72亿元%；服务业增加值10.42亿元，；城镇居民人均可支配收入18024元；农民人均纯收入5834元。九项主要经济指标增速均名列全市前茅。随着阳曲县转型发展产业园区和太原工业新区（民营经济开发区）的建设和逐步发展，阳曲县的产业结构将会不断优化调整，转型产业园区将成为县域经济强劲的增长极，将会更好地推动经济发展。
  从PIE模型可分析出，阳曲县的住房刚性需求很大，这对于房地产开发是个利好，未来的几年，随着城镇化建设的加快和产业链的调整，这表明阳曲县房地产市场仍有很大的上升空间。
房地产：
　　　阳曲县房地产市场为纯刚需市场，县区内共有五六个楼盘项目，均价3500元左右，户型面积大不超过120平方米，高层住宅少，无高端项目，也无大型商业综合体项目。阳曲县的楼盘项目均由当地开放商自建自销，无外来品牌房企也无代理公司。
　　　阳曲房地产市场发展前景看好，随着阳兴大道的建设（阳兴大道南接滨河东路，北至阳曲县大盂镇），建成后将大大缩短太原市区与阳曲县的时空距离。随着阳曲县转型发展产业园区和太原工业新城的不断建设和阳兴大道的修建完成，阳曲县的房地产市场将迎来新的发展契机。
　　　目前县城内住宅均价约为2800-3500元/平，高端小区高可达到4000多元/平，商铺价格约在10000多元/平。
二、标的介绍
　　阳曲县2014-G-05号国有建设用地使用权（49.07亩；60万元/亩）
标的位置
  该地块位于黄寨镇大屯庄村。
2、规划条件
  容积率：1—2.42；建筑密度：25%；绿地率：40%
  净用地面积32712.5㎡（49.07亩）。该地块为商住用地，商业40年、住宅70年，商住比为1:3.5。
3、拍卖条件及付款方式
（1）、该地块拍卖起始价为2945万元。
（2）、竞得人动工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起一年内，竣工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起三年内。
（3）、竞得人与阳曲县国土资源局签订《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》后，竞得人先期交付的竞买保证金自动转作成交价款，且一个月内付到成交价款的50%，余款半年付清。
SWOT分析
优势：（1）地块规整，产权明确，达到三通一平，开发成本较低，资金投入少，。
  （2）地块两面临街，商业价值巨大。
  （3）地块位于城东新区，是未来的政治、文化、文化、娱乐中心。
  （4）新区规划学校与地块隔街相对。
劣势：（1）为城东新区，目前来说，周围配套设施还不完善。
  （2）临近主干道，部分临街住宅将会受到噪音的影响和干扰。
机会：阳曲县位于太原都市圈的北部门户节点，是大太原都市圈的城镇化核心圈，且随着产业园区的建设和完善，当地的工业化、城镇化水平将会不断提高，这对房地产将会带来巨大的市场需求。
威胁：随着国家近出台的一系列房价限制措施，很多消费者由原来的急需买房到现在的观望态度。
成本分析
建筑面积：32712.5*2.42=79164.25㎡
商业建筑面积(两层）：404.23*6*2=4850.76㎡
  临街面长度：275.99+28.16+100.08=404.23m
  净     深：6m  
住宅面积：79164.25*3.5/4.5=61572.2㎡
开发成本：2372元/㎡(楼面地价：2945万元/79164.25=372元/㎡,建安成本：1500元/㎡左右,税 • 费：500元)
  结合阳曲房地产市场，对未来住宅及商铺销售价格进行预估，测算开发商盈利：
住宅销售3000元/㎡，商铺8000元/㎡
　　　盈利：61572.2*628+4850.76*5628=6596.7万元
住宅销售3500元/㎡，商铺10000元/㎡
  盈利：61572.2*1128+4850.768*7628=10645.5万元
有意向请联系汉海土地拍卖公司王经理15386883691，更多优质地块，欢迎来电咨询。